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首开公司债加速

观点地产网 从未来往回看,2020年对于房地产而言,到底意味着什么?没落年、洗牌年或是加速年,至今没有清晰的指向。

可以确定的是,房企对规模的追逐从未停止。

4月17日,上海清算所披露,首开股份拟发行2020年度第二期超短期融资券,融资券规模为20亿元,期限84天,利率待定。

该笔超短期融资券由平安银行担任主承销商及簿记管理人,杭州银行任联席主承销商。对于该笔募集资金的使用,募集说明书中明确,资金将全部用于偿还20首开SCP001本金。

截至募集说明书签署之日,首开股份待偿还债券余额合计548.35亿元。其中,中期票据90亿元,永续中票50亿元,超短期融资券30亿元,资产支持票据30.1亿元,定向工具40亿元,资产支持证券44亿元,私募债112.24亿元,公司债79亿元,债权融资计划73亿元。

其实,以“城市复兴”为己任的首开,的确在一定程度上存在较大的债务压力。

资料显示,截至2019年三季度末,首开短期借款为8.98亿元,一年内到期的非流动负债为301.56亿元,即短债合计310.54亿元。流动负债合计达1522.3亿元,同比上涨13.25%。

截至同期,首开股份持有货币资金为209.85亿元,同比减少35.9%;经营活动产生的现金流量净额-15.5亿元,同比减少200.31%;由于2019年内归还部分债务,当期筹资活动现金流呈净流出状态。

杠杆方面,2017-2018年末及2019年9月末,首开资产负债率分别为80.59%、81.58%和81.77%;净负债率分别为175.76%、166.12%和186.53%,处于行业较高水平。

不过,尽管债务压力较大,受惠于其国资背景,首开股份依旧保持行业较低的融资成本。

实际上,进入2020年,首开就着手推进各类融资,并且融资规模有所扩大。根据近期发布的公告,首开一季度累计新增借款余额145.68亿元,新增借款主要是银行贷款、信托借款、公司债券、超短期融资券等。

其中,银行贷款、信托借款累计新增71.68亿元,公司债券、超短期融资券等累计新增74亿元。截止到2020年3月末,首开股份借款余额为1403.62亿元。

从融资倾向来看,首开似乎更愿意在境内融资。

“首开有国企的信用在,可以拿到较低的融资成本,并且现在也是境内发债一个很好的时机。”一位金融业内人士在接受观点地产新媒体采访时表示,疫情过后,境外债市场波动剧烈,反而境内流动性持续支持,利率有下降空间,反而成为了一个资金避险的市场。

“现在,境内融资工具比较充分,期限越发越长,成本也来越低,直接成本已经比境外低了,还没有汇率风险。”该人士称,在接下来一段时间内,境内发债会成为房企主要融资渠道,房地产作为一个强周期行业,有充裕资金在手才能够在下一轮竞争中脱颖而出。

的确,随着各地按下“重启键”,土地市场已经开始活跃,首开在公开市场亦有所获。一季度内,首开共新增北京、珠海、福州5宗土地,总土地价款约216亿元,土地总面积约41.38万平方米。

刚刚过去的4月16日,住总+首开+旭辉+花样年联合体以底价14.96亿元摘得北京密云檀营乡6023地块,在北京再落一子。

总体来看,近期首开在北京拿地金额占绝大比重。观点地产新媒体了解,北京一直是首开的大本营,直至2018年,首开北京区域资源占比才首次降至50%以下,京外销售面积达253.9万平米,同比增长23.36%,占总销售面积的67%,走出京外取得一定成效。

“我们全国拿地策略是不变的,今年投资金额也视情况而定。”首开一位内部人士如是表示。

首开的加速不仅呈现在融资及扩储,销售上亦有所表现。一季度,首开股份共实现签约面积42.82万平方米,同比增加2.83%;签约金额125.91亿元,同比增加22.57%。

前三月销售取得正增长并不容易,这一现象在前两月更为明显。

前两月,首开股份共实现签约面积21.92万平方米,同比增加16.61%;签约金额74.03亿元,同比增加66.46%。

众所周知,新冠疫情使得房地产销售端遭遇到强大压力,首开取得这样的成绩并不容易。尤其是按往年情况,首开推货节点一般在下半年。

“关注首开前几年指标会发现一个特别有趣的现象,一二季度都是低点,非常低,经常只完成年度目标百分之十几、二十几,到第三季度有所调整,第四季度直线往上冲。”首开股份董事长李岩曾在接受观点地产新媒体采访时表示,这跟多年保持的节奏有关系。

摩根大通也在2月中旬发报告指,预计2月份合同销售额将主要依靠已签约但未入账的销售进行转换,亦即从2019年底的销售中获取收益。

那么,首开一季度销售逆流而上的秘密是什么?公告中将增幅归因为上期基数较小。

上述内部人士则称,这是各种因素叠加的结果,首开一季度加大了推盘,除北京外项目多,1月外地项目占比较大。

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